DEPOKPOS – Tempat tinggal merupakan salah satu dari tiga kebutuhan pokok manusia: sandang, pangan, dan papan. Namun, semakin saya beranjak dewasa, semakin saya merasakan bahwa tempat tinggal kini telah menjadi kebutuhan tersier. Mengapa saya mulai berpikir demikian?
Bukan tanpa alasan saya berpikir bahwa tempat tinggal mulai menjadi barang mewah. Contoh nyata yang saya lihat di pasaran adalah harga properti—seperti rumah, apartemen, hingga lahan kosong—dari tahun ke tahun semakin melejit. Satu unit rumah dengan dua kamar dan halaman sempit bisa dihargai dari Rp 800 juta hingga Rp 1 miliar.
Dengan fakta tersebut, tak mengherankan jika banyak survei menyatakan daya beli generasi muda untuk membeli properti menurun drastis. Berdasarkan survei yang saya teliti dari para pengguna media sosial Twitter, generasi muda sekarang membutuhkan puluhan tahun untuk menabung membeli rumah, dan itu pun masih tidak menutupi kenaikan harga rumah. Berdasarkan survei dari Populix, dinyatakan bahwa 7 dari 10 anak muda saat ini belum mampu secara finansial untuk membeli rumah.
Problem anak muda yang tidak sanggup membeli rumah ini bukan hanya terjadi di negara kita, tetapi juga di banyak negara seperti Amerika, Kanada, Inggris, China, Hong Kong, hingga India dan Brasil. Padahal, tempat tinggal menjadi hal utama yang harus tersedia ketika ingin membangun keluarga. Membeli tempat tinggal yang “pas-pasan” saja tidak mudah, apalagi untuk menyediakan hunian yang nyaman bagi anak-anak kelak.
Lantas, apakah alasan sebenarnya mengapa Gen Z dan Millennials sulit membeli rumah? Dan apa solusi yang bisa generasi muda pertimbangkan untuk mengatasi problema tersebut?
Mungkin, sebagian besar orang akan menyalahkan generasi muda atas gaya hidup yang terlalu sering menonton konser, kecanduan ngopi di kafe, traveling setiap bulan, atau terlalu sering berbelanja. Tetapi menurut saya, alasan tersebut tidak bisa sepenuhnya disalahkan maupun dibenarkan. Terdapat lebih banyak alasan kompleks yang meliputi permasalahan ini.
Dari sudut pandang saya, alasan utamanya terletak pada harga rumah yang makin tak terjangkau. Kenaikan harga rumah tersebut jauh lebih tinggi dibandingkan kenaikan gaji. Idealnya, harga rumah sama dengan lima kali penghasilan setahun. Namun, fakta pahitnya, harga rumah bisa dipatok 20-30 kali annual income.
Kenaikan tersebut paling terasa pada harga tempat tinggal di kota-kota besar. Harga rumah tertinggi terdapat di Medan dengan rata-rata harga rumah setara 23,5 kali rata-rata pendapatan tahunan, disusul Surabaya 21,33 kali, dan Batam 20,94 kali. Dari data ini saja, kita sudah bisa membayangkan betapa sulitnya membeli tempat tinggal di masa sekarang.
Idealnya, calon pembeli harus memiliki gaji bulanan Rp 20 juta, atau dalam setahun Rp 240 juta sebelum menginjak usia 40 agar cicilan bisa lunas sebelum pensiun. Artinya, lulusan hanya memiliki waktu 18 tahun untuk mencapai target tersebut. Padahal, tidak sedikit generasi muda yang baru lulus kuliah mengalami kesulitan mencari kerja. Sekalipun telah mendapatkan pekerjaan, mereka harus merintis dari gaji yang masih di ambang batas UMR.
Alasan selanjutnya yang diam-diam berdampak pada harga properti saat ini adalah ulah generasi sebelumnya—generasi Boomer—yang suka menimbun properti, baik untuk investasi maupun warisan. Berdasarkan data BPS, sekitar 7,82% keluarga di Indonesia memiliki lebih dari satu rumah. Di era mereka, rumah masih bisa didapat dengan kisaran harga 500 juta. Namun sekarang, rumah 1 miliar hanya sepetak.
Mengapa demikian? Karena “rumah” dijadikan store of value. Generasi Boomer menganggap rumah sebagai investasi. Ketika memiliki uang lebih dan telah melunasi rumah pertama, mereka langsung membeli rumah kedua dan ketiga. Mereka memborong rumah dan menjualnya dengan harga yang lebih tinggi, terlebih tidak ada kebijakan pajak progresif untuk pemilik multiple property.
Situasi makin pelik dengan munculnya kesenjangan kebutuhan dan ketersediaan rumah (backlog) di Indonesia. Laporan khusus dari peneliti LPEM FEB UI mencatat angka backlog hingga 2023 mencapai 12,7 juta unit rumah, naik dari 11,6 juta pada 2022. Tingginya harga rumah yang menyebabkan backlog membengkak disebabkan oleh beberapa faktor: pengembang enggan membangun rumah terjangkau, harga lahan tinggi, biaya konstruksi meningkat, dan kebijakan pembiayaan yang belum optimal.
Namun, apakah mereka pasti dapat membeli tempat tinggal ketika sudah cukup mapan? Belum tentu. Mereka menemui problema lain seperti lokasi rumah strategis yang tidak terjangkau, persyaratan KPR yang dipersulit, rekam jejak pengembang yang buruk, hingga ketidakcocokan dengan kondisi, ukuran, dan tipe hunian.
Solusi yang ditawarkan pemerintah, seperti hunian KPR, hanya berdampak kecil. Meskipun menawarkan rumah subsidi dari berbagai developer, seringkali lokasinya jauh dari pusat kota atau kualitas bangunannya buruk. Hasilnya, banyak rumah bersubsidi kini terbengkalai dan tidak berpenghuni.
Untuk menangani permasalahan ini, pemerintah bisa mencontoh Singapura yang membuat housing plan dengan harga terjangkau, nyaman, dan dilengkapi transportasi publik memadai. Mereka menyediakan apartemen di tengah kota yang bisa disewa dengan harga relatif murah, yang disebut “public housing”. Pemerintah kota atau provinsi bisa memperbanyak rusun level menengah dekat stasiun LRT atau KRL. Atau mungkin, generasi muda bisa beralih dari konsep membeli properti ke konsep sewa seumur hidup.
Kesimpulannya, dengan lifestyle generasi sekarang, rumah tak terbeli. Dan meski tanpa lifestyle tersebut, rumah tetap tak terbeli. Bahkan tanpa membeli kopi ribuan gelas, tanpa fomo konser atau gadget sekalipun, generasi sekarang akan tetap kesulitan membeli properti karena masalahnya jauh lebih kompleks.
Pemerintah dan pengembang properti perlu melihat persoalan ini bukan sekadar dari sisi bisnis, tetapi juga mempertimbangkan bagaimana kehidupan generasi muda ke depannya. Tempat tinggal bagi kami yang baru merintis ini bukan sekadar aset, melainkan kebutuhan dasar untuk membangun kehidupan dan keluarga.
Masalah ini menjadi cerminan ketidakseimbangan sosial ekonomi di negara kita yang memerlukan penataan ulang sesegera mungkin, bukan sekadar pemberian tambal sulam atau solusi instan.
Nadia Aulia Ramadhani
Mahasiswa Universitas Airlangga
